稳居排行榜第四的融创做对了什么？

2010年，那一年，融创中国刚刚上市。根据当年克而瑞机构发布的房地产企业销售金额排行榜，融创中国排名30开外，属于典型的初出茅庐的中型房企。

然而，克而瑞机构最新发布的《2017年1-11月中国房地产企业销售排行榜》显示，截至11月底，融创中国完成合同销售额2973.1亿元，超越保利地产等老牌房企，在排行榜中的排名位居第四，稳居中国房企龙头位置。

抛开快速崛起的互联网行业，融创中国和他的领导人孙宏斌可以当之无愧的成为21世纪的创业先锋。从成立到进入中国房企龙头企业序列，孙宏斌和融创仅仅用了十余年时间，成为中国十强房企中成立时间最晚但增速最快的房企。

关于融创和孙宏斌，坊间议论从未停止，最多的争议来自于其超过中国所有房企的高速增长。但在洗牌越来越快速的房地产行业，唯快不破这个互联网行业的箴言同样成为房企的真经。事实证明，跑得慢的企业都掉队或者被吞并了，而融创中国越来越获得了稳固的市场和行业地位。

那么，复盘这些年，融创都做了什么，使得其能够冲破房企的固有排名格局成功进入龙头房企的阵营？

低迷时拿地，提前做土地储备

土地是房地产的基石，是开发商施展拳脚的舞台。因此，土地储备是衡量一个开发商是否具有长期发展空间的重要指标，房地产销售金额和未来规模的竞争，在一定程度上就是企业土地储备的竞争。

犹如股市逢高卖出，逢低建仓，房企遵循逢市场行情好时卖房，市场行情不好时买地。在房地产市场摸爬滚打的孙宏斌深谙这个道理，并且对房地产市场的周期有着准确的判断——孙宏斌携融创中国重新进入房地产市场以来，经历了数轮宏观调控，比如 2011年新国八条的推出让全国房地产持续两年时间陷入成交低迷，而这两年，融创中国大举拿地，融创历年年报数据显示： 2012年一年新增加项目22个，是2011年新增的5个项目四倍有余，进入规模化扩张的快车道。

融创中国在近些年完成了多轮的并购动作，从对诸如天朗等地方型企业的整合、金科等二线房企的入股到万达文旅等大型企业合作，这一切并购背后，都给融创中国提供了丰富的土地储备支撑。值得一提的是，获利于收并购战略的精准，融创的土储成本平均楼面地价仅为5000多元/平方米，远低于同行在公开土地市场上获取的土地成本价格。

根据融创中国公布的财务数据，截至2010年6月30日，融创土地储备仅为590万平方米，而最新的数据显示，融创的总土地储备已经达到2亿平方米，位居行业前三，其中包括现有项目1.01亿平米、万达文旅项目4970万平米以及一二级联动项目约5000万平米，位于一线、环一线和核心城市的可售货值占比超过96%。

法国巴黎银行计算，假设融创销售额保持每年30%的增长，这些土地储备可支持公司高达5年的发展。

高端精品构建美好生活，

暗合国家消费升级思路

在克而瑞《2017年1-11月中国房地产企业销售排行榜》前五名房企中，只有融创中国是坚持高端系列产品的房地产开发商。房地产有着强大的市场刚需，但随着市场的发展，买房人对房子的要求以及对美好生活的渴望也越来越高，而符合居住升级的房地产项目也将有越来越多的市场空间。

11月5日，孙宏斌在一次演讲中说：“房地产的下半场是中国人的美好生活”。在孙宏斌看来，中国人的美好生活是：要买到好房子，要买辆好车，要有文化、娱乐、旅游、体育、休闲，这些玩的产品，要有好的教育、健康、养老。

孙宏斌对美好生活的论调这正好暗合国家提出的消费升级概念。中国人的收入增加使得他们对消费品的品质以及生活的质量有了更高的需求，而房地产尽管并不属于消费品，但同样适用于这个升级换代的规律和对美好生活的畅想。

基于对市场的深度理解和对国家宏观经济趋势的判断，融创已经研发出“壹号院”系、“桃花源”系、“壹号院”系、“壹号”系等具备标杆意义的高端系列产品，来应对市场需求的升级换代。

对比欧美发达国家的地产项目，也可以发现房地产项目是否具有更优质的项目品质和更舒服的生活空间，成为业主最为关心的方向。而融创也正在围绕优质生活这个概念进行更多元化的拓展，或将结合大文娱、大健康，为业主和客户构建更具有想象力的生活空间，未来的融创式美好生活，不止是好房子，还有好的教育、交通、生活配套。

城市战略准确，

大举进入一线核心城市

众多地产大佬对一线城市有着不同的判断。最典型的就是曾经许家印和孙宏斌有着截然不同的判断，许家印曾大举力量布局二三线城市，其判断一线城市房价高企风险也最大，而在融创的城市布局里，一线城市、强二线城市以及环一线城市始终是战略重心。

事实证明，尽管一线城市面临着宏观调控的风险，但依然是房价最为坚挺、市场需求最为强烈的地域。而当年声称不进入一线城市的部分企业，也悄然通过公开拿地或者合作的形式进入北京市场。

不同的房企有着不同的城市战略，这和房企对城市未来的判断有着直接关系，也和企业的产品战略息息相关。以高端精品系列为产品主力的融创中国，也只有扎根对生活品质升级有着强烈需求的一二线城市，才能获得更多有效用户。

目前融创已布局全国八个区域，包括：华北、北京、上海、东南、华中、西南、广深、海南。这些区域里的主要城市，均为中国经济高速增长的典型城市或未来的潜力城市。

人才和企业文化共同成长

孙宏斌在2003年创立融创，除部分孙宏斌早年创业的老部下之外，融创的高管团队中既有从应届毕业生培养起来的执行董事，也有通过和其他企业并购合作加入的行业精英。资料显示，融创核心高管的平均效力时间在10年以上。

在地产圈频繁传出跳槽传闻的当下，融创从未出现过高管团队出走的事件，足可见其团队稳定性之高。

地产圈互相挖角的事情不足为奇，融创的薪资水平在行业内未必最高，那么融创为何团队最为稳定？答案是企业文化。

融创有“无总称谓”的制度，就连员工对董事长孙宏斌的称呼也为老孙。公司管理层和员工之间的亲密度在这一声称呼中就被拉进了。

在很多地产公司，集团总部像家长，而区域公司像孩子。而在融创，集团公司更像大哥，几个区域则是从二弟开始往后排，总部跟区域之间更像是兄弟之情。

在融创内部还流行“自我反思文化”。融创的高管常会提到两个词叫：“如临深渊、如履薄冰”。融创高管经常会围坐在一起，去思考过去一年的错误在哪里？下一年的成长在哪里？

盛行在融创内部的第三个文化是“高目标文化”。融创对进驻的每个区域、每个城市，都有明确的发展目标。融创要求，一旦进入某城市，就要做深耕，一年的时间要做到城市的TOP10、两年做到TOP3、三年要做到TOP1。

因此，在这样一个高目标文化的驱动下，融创团队中的每个人背后都有着很强大的发展动力。如今，融创已经成为中国顶尖的房地产企业，那么，究竟是人才造就了融创，还是融创打造了人才？

融创中国人力资源总经理黄晓欧说，融创选拔人才时不会只看学历，不会只看985、211，而是根据对价值观、素质和性格的要求来评判人才。融创所有针对专业人才、管理人才和关键人才的整套培养方案都是以上面三个文化价值观为核心，甚至试用期员工转正答辩都会考核价值观，并且每年真的会有员工因为没有认真的观察和了解融创文化，而未能通过转正答辩。

财务战略：要销售额更要利润

无论是企业的产品战略还是城市战略，抑或是拿地策略，最终都会以数字的形式表现在企业的财务报表上。

据融创今年1—6月半年报所示，今年上半年，融创营业收入同比增长26%至133.3亿元，权益收入同比增长58.9%至241.92亿元，毛利增长86%至26.16亿，税后利润同比大涨1469.7%至16.14亿元。融创进入销售额和利润同步高增长的时期，已经进入利润收割季。

股价是公众对一家公司最直观的判断。与亮眼销售成绩同步增长的是融创中国的股价。最近一年内，融创中国涨幅已经突破了500%，成为港股市场中涨幅最大的房地产上市公司。

融创中国近一年股价走势

11月29日，瑞信发布研究报告，将融创中国目标价大幅提升近300%至37.9元港币。融创中国一直受到国际大行的一致看好，此前唯有瑞信坚持看空，此次一反常态，大幅度提升融创中国目标价，瑞信报告给出的理由是融创中国销售增长潜力显著高于同行、核心利润预计开始大幅增长以及经营状况的持续改善。

融创的股价究竟价值几何？在过去一个月内，有七家机构先后提升了融创的目标价：10月20日，野村证券将目标价提升至48元港币，10月24日，第一上海证券将目标价提升至50元港币；10月26日，德意志银行将目标价提升至46元港币；11月2日海通证券将目标价提升至50.8元港币；11月12日摩根士丹利目标价提升至47元港币，11月14日农银国际将目标价提升至42.2元港币，11月17日法国巴黎银行将目标价提升至45.98元港币。

看看今日融创中国的股价就知道，持有融创中国的股票应该没错了。