一个百强地产总裁的演讲

来源：张鹏演讲实录

首发：地产操盘手

在愈加分化的地产行业，当代置业探索出了一条适合自己的生存路径，创新又创业，转型不专场，作为母舱的主业房地产持续稳定增长，创变生态体在子舱孵化出40余个企业，已经有3家企业新三板上市，明年将达到6家。当代是如何甄选人才，一起成长，有什么样的企业文化或是基因？

在一次分享会上，当代置业集团执行董事兼总裁张鹏做了如下分享，以下为演讲内容。

壹

短暂又转瞬即逝，这就是人性，这就是客户

今天的活动其实就是一个社群，我觉得社群有这么几个特点：极强的过滤性，把那些不确定的、不合群的先过滤掉，还有排斥那些跟自己在这个阶段兴趣、或者在一起确定的理由不相关的人。但它还有一个特点是比较短暂，也许会转瞬即逝，这就是人性，这就是客户。

十几年前我们做当代MOMA这个项目的时候，给它定义叫场域，到今天我们也叫它场域综合运营商，后来业主说什么叫场域，根本就听不懂。其实就是交换能量的场所、社交的场所；或者说大家对某一种、某一类建筑非常感兴趣的；那一群人塑造出来的建筑和在里面生活的人。

十年前我们就干了这个事，而且十年前这个社区就是没有围墙的，里面是世界、外面是北京，十年以后我们越来越爱这个社区，包括很多客户。住里面的客户大多数人是艺术界或建筑行业。后来，住户会说，这是我的私人领地，不应该共享，加了围墙，保安也管的很严。但这个建筑的初衷是什么？其实我觉得把社区、公共区域还给全社会，这才是社区。

当代MOMA社区内部俯瞰

所以，我们在这里已经住了十年，留了大约三分之一的面积做公共区域，一层全部是商业，社区商业的盈利模式是非常艰难的，但可以在这儿公布一个数据：我们一层9000平方米的商业，连廊一共七段，9000平方米一万八，加上3000平方米的倍格创业联合办公，2500平方米的商业中心，还有一个3000平方米的小酒店，和一个1500平方米的百老汇，一个900平方米的餐厅，一年的流水除了租金是1.4亿，几乎没有商户是赔的。

为什么要讲这个，我认为这就是社群。

贰

内涵式的发展不是冒险的活着

我们要重新审视今后规模速度和利润之间的关系，因为进入了房地产的新时代，是不是还一味的追求规模和速度。除了这种外延式的简单再生产之外，内涵式的发展到底是什么？

这次18+1（为避免审核不通过，特意修改）会议，跟地产商息息相关：追求美好的生活，美好的生活房子硬件是美好的生活，孩子的教育是美好的生活，青年创业是美好的生活，安居乐业是美好的生活，养老是美好的生活，健康人居是美好的生活，健身是美好的生活，酒店是美好的生活，餐厅是美好的生活，后来得出结论，原来人的衣食住行、生老病死都跟地产商有关系，都是我们地产商可以干的事。

这背后的逻辑是什么，所有我们人所从事的这些空间，所有的需求原来地产商都可以做，都可以转型，只不过过去你不做。而现在，你一定要找到下一步行业与行业，产业与产业之间的耦合点，产生你新的商业模式。这都是内涵式的发展转型。

内涵式的发展不是冒险的活着，我们对人的安排，对流程运营的安排，对人的选择，都有一整套自己的流程和运营。企业其实跟人是一样的，都有自己的独特气质，为什么一个骁勇善战的人，到了你企业一天提出的这些问题你们没有有效的解答，他就离开了，这个需要企业反思。

当代这个企业不是权利导向型，是一个结果加过程导向型，你追求的目的是要让这个企业可持续发展，不一定是短期业绩的突飞猛进，瞬间因为人的能力和去留，使得你的业绩上下波动太大，所以，这样的人不适合当代，离开的越早越好。

任何事情都有正反两方面，当代的用人机制，作为一个企业的负责人看的最重的就是你是不是认同公司的文化，认同不是服从，认同是在于这个方向上能不能达成一致，如果能达成一致，有益的建议我们可以修正，但是必须认同。第二是有激情、热情、事业心，第三是有没有专业能力，你能不能具体解决问题，这三个事字都应该量化了，这个是我们对人才的评价。

这几年我们把当代分成两个大的板块，地产整个行业已经非常成熟了，价值链也很长，所以我们就把整个行业一些好的机制，比如跟投、合伙都拉出来，不断地去精进它。我们所有的副总以上最年轻的是87年，在企业都待到十年左右，当然有利有弊。所以，我们招新人定下一个规矩，一定要把年龄降下去，新人90到97，甚至到2000年，刚刚进到大学的时候我们就开始跟踪他，跟踪了几个学校，大一的班签了一些合约，因为后面的很多服务体系需要这些人，比如说酒店、物业公司。

另外一个板块，是这几年围绕着社区、社群、建筑的全生命周期，人的全生命周期，开始做教育。包括前阶段在新三板挂出来的健身，还有马上就要挂出来的新风系统、除霾系统，最后都是从集团内给它剥离出来，让它独立运营。这些板块也都是年轻人，不能超过33岁，CEO自己投钱，不投钱的我们一概不干，我们认为这几年这个机制起到了很大的作用。

叁

专业能力通用能力核心能力，是用人的基础

建立一套基本框架性的流程和运营，我绝不走哪条路，其次，你什么时候能从外部找来钱。 

我们要确定性的让自己的理想更大程度的实现，所以创新业务全部都得这么做。把地产和创新业务在用人机制上分开就好，再走三到五年，短期目标我们是明年六月份挂出6个在新三板上，不挂到新三板上机构投资人根本不会投你，除非你像毛大庆一样，他本身是一个大IP。他个人能量实在太强了，周围给他投的人也许不是看商业模式，就是冲着这个人给的。但大部分人不是他，你还要走很多路。

所以我说，任何一个商业模式，要获得外部的认可，首先要找到资本对你的认可，当然我们其实也有特别多的想法，有机会可以一对一沟通。

当代MOMA社区夜景

今天交流，一是我们对场域、社群的非标本性的实践。二是我们对地产的一些理解和认知，当代并不一味地追求规模，要让它内涵式增长，把这个企业放到历史的长河里看。三是我们的成长之路，对人才的一些看法，带有当代自己烙印。其实识人、用人，所有的企业基本上都是一致的，都是专业能力、通用能力、核心能力，和你对企业价值观的认同度，只不过大家占的比重各不相同而已。但是，应该有这个企业独特的用人的气质，我们就坚持，就这么做下去。

当代置业简介：

当代置业成立于2000年，总部位于北京。集团具有一级房地产开发资质，项目遍布北京、上海、苏州、西安、武汉、南京、美国休斯顿、美国西雅图、加拿大温哥华等多个海内外城市。公司倾注于绿色科技 + 舒适节能 + 移动互联的全生命周期生活家园,并打造中国绿色科技地产领域的标志性品牌“ΜΟΜΛ”。当代ΜΟΜΛ项目荣获十大建筑奇迹之一。 

绿色科技核心竞争力

绿色科技领先研发之道：以取暖制冷的独特解决之道+空气质量的独特解决之道+能耗运行费用降低的独特解决之道 

MOMΛ生活家园4+1社区之道：绿色住区、科技社区、健康社区、全龄社区和海外生活社区。 

创变生态体之道：由母舱孵化子舱，子舱独立运营，子舱反哺母舱的机制。 

国内外绿色权威荣誉 百余项行业专利

截至目前,当代置业已拥有行业专利100余项，并获得多项国内外绿色建筑奖项，包括美国绿色建筑协会LEED-ND认证，国内最高三星级绿色建筑运营标识和设计标识，中国首批三星级健康建筑设计标识，精瑞科学技术奖，可再生示范奖，绿色住区示范，中国建筑工程詹天佑奖，世界高层建筑与城市住宅协会奖等。