两大险资叠加两大国资 招商蛇口转型再现新变量

收购南油集团剩余24%的股权并加码前海，引入中国平安作为战略投资者，招商蛇口（001979.SZ）的梦想正一步步变成现实。

6月7日晚间，招商蛇口发布公告称，公司拟以发行股份、可转换公司债及支付现金的方式向深圳市投资控股有限公司（下称“深投控”）购买其持有的南油集团24%的股权。其中，现金支付的部分由招商蛇口向平安资管非公开发行股份募集配套资金。而平安资管则为中国平安保险股份有限公司（下称“中国平安”）的投资管理人。

招商蛇口此举可谓“一箭双雕”。交易完成后，南油集团将成为招商蛇口的全资子公司，而险资、国资也将借道顺势成为招商蛇口的股东之一。

收购南油剩余24%的股权 实现100%控股

公开资料显示，此次交易完成前，招商蛇口已经持有南油集团76%的股权，深投控持有南油集团24%的股权。若交易完成，招商蛇口则实现对南油集团100%的控股。

来源：企查查

针对上述交易，招商蛇口拟以3种方式购买深投控持有的南油集团股权，分别为

发行股份、可转换公司债及支付现金等，上述3种方式的支付对价分别占本次交易对价的2.5%、47.5%和50%。由此可见，现金支付是此次交易的大头。

制图：中国网地产

其中，“发行股份、可转换公司债”支付方式涉及的对象为深投控。发行股份对价16.58 元/股，较现价溢价3.4%，锁定期一年；可转换公司债转股价17.41 元/股，锁定期一年，票面利率0.01%。

对于现金支付的部分，招商蛇口拟向平安资管非公开发行股份募集配套资金。公告显示，招商蛇口通过此次交易引入平安资管，同时股票发行价格约定为16.58元/股，锁定期三年。而平安资管实则是中国平安的委托方，负责投资管理，可见真正入局的是险资巨头——中国平安。

招商蛇口在公告中指出，拟向战略投资者非公开发行股票募集配套资金，发行股份数量不超过发行前公司总股本的30%，金额不超过上市公司向深投控发行股份、可转换公司债方式支付对价的100%，且不低于上市公司向深投控支付现金对价的100%。本次募集配套资金将用于支付标的资产的现金对价。

目前，由于南油集团24%股权的交易价格尚未确定，非公开发行股份的数量也暂未确定。但可以肯定的是，交易完成后，深投控和中国平安都会成为招商蛇口的股东。

资料显示，此次收购主角南油集团，位于深圳市前海蛇口自贸区，间接享有前海自贸投资的权益，进而享有在前海片区的开发收益。而招商蛇口近年通过多种途径获取前海的优质土地资源，包括对前海自贸公司增资。可以预见，双方的业务具有高度协同效应。

来源：企查查

南油集团经营大健康产业、自贸创新产业、大数据产业和深圳前海权属土地的综合开发等多种业务，拥有前海23万平方米权属土地。此次交易有利于增加招商蛇口对前海自贸投资的权益比例，以及其享有的前海片区资源。

此次收购前，招商蛇口对前海自贸投资的持股比例为36.2%，若收购成功，招商蛇口对前海自贸投资的持股比例将增加5.4个百分点至41.6%。天风证券研报数据显示，前海合资公司持有总建面约497.76万平方米，粗估货值为4032亿元，提升5.4%的持股比例或将增厚20亿以上归母净利润。

险资、国资双双入局 合作空间充满想象

此次收购完成后，招商蛇口除了获得南油集团的相关权益外，国资背景的深投控、险资巨头中国平安都将是其股东。而险资与国资的叠加，也让彼此之间的合作充满了想象。

平安资管接受中国平安的委托，以中国平安的保险资金全额认购招商蛇口本次募集配套资金非公开发行的股份，发行完成后中国平安将成为招商蛇口的股东。中国平安入局不仅可以为招商蛇口带来低成本的长期资金，还将依托双方在地产开发方面的资源优势展开合作。

对于招商蛇口而言，中国平安是其战略投资者，双方将在园区、写字楼、综合体、商业、健康、养老等业务领域建立全面、深入的战略合作关系，并充分调动各方优质产业资源及创新技术。此外，引入战略投资者也有助于招商蛇口优化治理结构、提升管理水平、增强资本运作能力等，为上市公司的长远发展提供保障，实现上市公司持续高质量发展。

此次招商蛇口与中国平安的合作期为3年，合作期限届满后如各方均未书面提出终止本协议，则协议合作期限将自动延长3年。

事实上，险资参股地产央企早已不新鲜，特别是中国平安早在2015年就已经深度介入房地产市场。2015年，中国平安曾以2.816港元/股的价格认购碧桂园约22.36亿股股票，斥资62.95亿港元，成为其第二大股东。此后的2017年，入股旭辉，成为其第三大股东；2018年，入股华夏幸福，成为其第二大股东；2019年，参与中国金茂配售，成为其第二大股东。

除了险资助阵，招商蛇口此次还拉来了具有国资背景的深投控。

2004年10月，深投控在原深圳市三家国有资产经营管理公司基础上组建新设的国有资本投资公司，是深圳科技金控平台和科技创新、产业培育平台。作为深圳国资委旗下全资子公司，深投控旗下拥有多家控股公司，其中包括深深房A（持股63.55%）、深物业A（持股57.96%）等A股上市公司。

来源：企查查

据悉，深投控立足深圳，围绕科技创新和产业创新，重点打造科技金融、科技园区、科技产业等三个产业集群，构建投资融资、产业培育、资本运营三大核心功能，担当政府与市场之间的桥梁。

来源：深投控官网

自2015年招商地产和蛇口控股开始合并重组之际，公司掌门人许永军曾公开表示，未来三至五年内，公司三大业务“社区、园区、邮轮”开发与运营的比例将为60%、30%、10%。不难发现，招商蛇口以“中国领先的城市和园区综合开发运营服务商”作为战略定位，与深投控旗下的园区投资业务具有高度协同性。

此外，招商蛇口近年来不断加码的深圳区域发展，而深投控则承担着深圳市的主要投融资、产业培育等工作。

股东中的国资、险资魅影 协同效应不容忽视

招商蛇口此次收购南油股份之前，其股东中早已有险资、国资身影。

Wind数据显示，截至2020年5月29日，招商蛇口前十大股东中，另一险资巨头中国人寿合计持股3.38亿股，持股比例4.27%。除中国平安外，中国人寿也“偏爱”地产股，除持股招商蛇口之外，还持股万科1.13%，持股荣盛1.04%，持股蓝光0.97%。

来源：wind

此外，在招商蛇口前十大股东中，国资背景的北京诚通金控投资有限公司以2.36亿股占总股本的2.98%，同时还持有十多家A股上市公司股份，其中包括华侨城A，持股数量2.66亿股，持股比例达到3.24%。

来源：企查查

值得关注的是，北京诚通金控投资有限公司（下称“北京诚通金控”）是国务院国资委旗下中国诚通控股集团有限公司（下称“中国诚通”）的全资子公司。而中国诚通则是国资委首批中央企业建立和完善国有独资公司董事会试点企业和国有资产经营公司试点企业。

在房地产行业，房企与股东进行合作并不新鲜。今年5月，万科发布关于与深铁置业共同投资等关联交易事项的公告，双方将合作开发佛山南海新交通车辆段上盖项目。同样在5月份，招商蛇口官方微信宣布，招商蛇口与中国供销集团就在大连进行房地产开发等方面达成合作。

而国资背景的企业入股房企，也将为双方的合作带来更多的可能性。业内人士分析，险资入股，能够为房企带来低成本的长期资金；而国资背景的企业加入，则让项目在执行层面更具可行性。这些具备优势资源背景的股东都很强大，彼此的合作更是堪称强强联合。

数据显示，招商蛇口2019年三大主营业务“社区、园区、邮轮”等取得的收入占总收入的比重分别为86.57%、12.77%和0.66%，距转型目标仍有差距。在2019年业绩会上，招商蛇口公布了2020年销售目标设定为2500亿元，目标增幅较2018年有所下降。

或许，对于转型中的招商蛇口来说，中国平安系、中国人寿系的战略入股，以及深投控、中诚通等国资背景公司加持，能给招商蛇口的未来发展带来新的变量。