“马拉松领跑者”和“楼市预言家”丁祖昱

2019-01-19 20:12:29 分享至
执掌易居企业集团之后的丁祖昱并没有停止其对楼市的观察。他把自己的观察和思考用公众号的形式表达出来,但,和地产圈里的自媒体不同,“丁祖昱评楼市”只发自己的研究成果,没有企业软文;从去年开始,他计划每年召开一次发布会,公开自己一年的思考,以及对房地产市场预测,供业内以及所有公众参考。

丁祖昱身上深藏着马拉松式的职场精神。

文/房互君

祖昱的两个标签在地产圈颇有知名度。

第一个是马拉松。

丁祖昱的作息很规律,早上五点起床,之后是雷打不动的跑步时间,这是他十几年的习惯。

随着马拉松在中国的盛行,这个曾经被视为极限运动的项目,几乎成了跑步爱好者的进阶必备。和毛大庆一样,丁祖昱也从跑步爱好者成了马拉松挑战者,从跑步爱好者跑成了国家二级运动员。

挑战了世界多数马拉松之后,他积累了很多长跑经验。他在他的微信公众号“丁祖昱评楼市”里专门开辟了一个谈跑步的栏目,这些文字里有自己跑马拉松之后的身体和心态变化,也有教马拉松初跑者如何训练的训练教材。

随后,在地产圈这样一个钱多人懒的圈子,丁祖昱和毛大庆一起,带动马拉松项目在地产圈的病毒式蔓延。这个需充足体力和耐力的项目也成为除登山之外地产高管饭桌必备的谈资和人群区分的标准。而丁祖昱,自然成为了地产圈饭桌必谈的马拉松领跑楷模。

第二个标签是楼市预言家。

和马拉松这项运动一样,在丁祖昱身上,藏着一个马拉松式的职场精神。

丁师从华东师范大学房地产专业教授张永岳,张和当时任上房置换的创始人周忻交好,遂向周推荐自己的得意门生。

丁进入公司后从实习生做起,在30出头的年纪进入为公司高级管理层,一直到至今成为易居中国易居企业集团合伙人、CEO。

这个故事让习惯了职场潜规则者大跌眼镜。在我们惯常的思维中,一个公司的合伙人,通常不是原始创始人就是创始人家族成员。丁祖昱的职场路径,让职场“技能派”看到了希望。

丁祖昱学历高,博士毕业,在以经验为主要参考指标的地产营销行业,他这个数据专家算个“异类”。

这并不妨碍他成为行业的标志人物。前些年,易居中国组建专攻房地产研究的公司克而瑞机构,他就是老大。也就在那时,他获得了同为数据专家的任志强的注意,任志强曾公开说丁祖昱是唯一有可能接班他成为楼市预言家的人选。

2016年,丁被任命为易居企业集团CEO。执掌易居企业集团之后的丁祖昱并没有停止其对楼市的观察。他把自己的观察和思考用公众号的形式表达出来,但,和地产圈里的自媒体不同,“丁祖昱评楼市”只发自己的研究成果,没有企业软文;从去年开始,他计划每年召开一次发布会,公开自己一年的思考,以及对房地产市场预测,供业内以及所有公众参考。

今年的发布会在1月4日如期召开,2000多人从全国各地赶来,围坐在上海静安体育馆听他开讲。

有了自己的行业地位的支撑,这场发布会不可谓不盛大。林中、陈凯、赵男男、周忻等一批地产大佬为他捧场喝彩,而那个当年预言丁可以接班自己的任志强也现场聆听,尽管他毫不留情的说出了自己对房产税以及限价政策不同甚至相反的预测。

发布会阵势堪比明星演唱会

那么,这些预测都有什么?我们来看看。

1、2018年房产税落地。

最有可能是4季度落地,2019年实施。房产税早落地早好,靴子早落地,意味着利空出尽,房地产将迎来新一轮发展。房产税出台之后,也会替代掉其他行政手段。房产税也不会在每个城市都推行,而是分城而定。

2、2018年限价不会放松。

2018年开发商要听政府的,上海很多楼盘2017年末都卖不出2016年的价格了。开发商能尽快拿证就拿证,不要再熬。尤其是一二线城市。

3、2018年市场总规模会微降。

2017年总成交面积会达到16亿平方米,成交金额达到13万亿。16亿平方米会是中国房地产成交面积的天花板。2017年房地产企业要用尽量多的营销费用尽快卖房。

2017年,一些重点城市的推货节奏已经放慢,预售证难题在上海、南京、天津、广州、武汉、长沙、重庆、杭州、北京及南宁等多个城市都有出现,在此情况下,购房需求被 抑制和延后,下一年成交总规模便有微降的预期。

4、2018年看好6个城市。

杭州、海南、天津、上海、武汉、重庆。

2018年是海南建省30年,海南楼市依旧是风口。武汉未来5年吸引100万大学生,一毕业就给户口,大学生最低工资标准比城市平均要高,大学生买房打8折,重庆有很多利好,是10年来房价没大涨过的城市,是房价最低的直辖市,是非一线城市基础建设最好投入最大的城市,未来看好重庆楼市。

5、中国三线最有潜力的20个城市。

分别为无锡、东莞、佛山、常州、温州、泉州、绍兴、嘉兴、烟台、珠海、台州、南通、惠州、镇江、中山、金华、湖州、芜湖、徐州、唐山。

得出这个的结果不仅仅是房地产行业的数据,而是综合了高铁出行频率、星巴克的数量、摩拜自行车的数量、美团外卖进入的城市等。外卖是城市活力的表现,飞机飞往上海和北京的频次也是城市活跃的表现。

6、租赁市场发展。

存量为主、以市场化运营企业为主(之前因政策要求导致国家队无奈进场)、以个人为主(个人手上的房子流动出来)。

7、特色小镇面临大洗牌,洗出更好的小镇

近一年来,有近两千个小镇被官方列入创建行列,不过当中仅有两成初见雏形,有近八成仍处于在建、签约乃至意向阶段。因此尽管此前绿地、华夏幸福、蓝城、碧桂园、时代地产、华侨城等企业布局了特色小镇,也在2017年成为特色小镇领域中“出镜率”较高的房企,2018年特色小镇将迎来洗牌。

8、2018年中国楼市前4强总量将达到3万亿。

TOP10占据35%,TOP30占据50%!

第四强面临争夺,是融创还是保利地产?行业集中度将更明显,房企前十强将占据市场35%,从去年的四分之一变成三分之一。

9、12房企可能在2018年进入千亿阵营。

阳光城、中南、雅居乐、富力、正荣、中梁、荣盛、远洋、融信、蓝光、金科、祥生。30强位置竞争最激烈。

10、2018年房企八大蓝筹。

万科、保利、招商、碧桂园、绿地、恒大、中海、融创。此论断不作为股市投资建议。

这些预测会不会准,我们立此存照。不过此时,我们可以贴出2017年初丁祖昱做的楼市预测,准确与否,大家各自对照去年楼市判断。

丁祖昱2017年初的楼市预言

1、关于政策

2016年的政策发生了180度的转折,前三季度搞刺激性的政策,去库存的政策,差不多有26个城市前后出了34次政策;前三季度也有调控政策,19个城市,44次。但是从第四季度开始,以调控政策为主,22个城市,37次密集调控。

调控政策主要是集中在四个点:限购、限贷、限价、限钱。

看政策放松无非看两方面的情况,一个看国内经济,一个看国际经济。黑天鹅成为了2016年年底和2017年年初出现频率最高的关键词。

2017年库存走好。其一,一线城市只有1个月的消化周期,是畸形的,预售证不批。其二,重庆的库存消化周期只有3个月,否则后期没房可卖。其三,郑州只有3.5个月左右的去化周期。其四,深圳的库存超过15个月,只有600万平米左右。苏州的库存也在增长。沈阳依旧还有20个月去化周期。

楼市做了2年的去库存,市场层面就是刺激性政策。从2016年9月到2017年很长一段时间是去库存和调控并存等,云南还在发布去库存政策,上海商办累住宅停止网签了。重庆也要做调控,而且西安都限购,房价没上升,成交量上升了,也被很冤的限购。无锡也是很冤,过去被认为鬼城,竟然也被限购了。

  

2、关于打破天花板

15亿平方米可能是中国房地产销售面积的天花板,在未来90%的可能很难被打破,但销售金额12万亿不一定是天花板,在可预见的未来,可能会被打破。

深圳房价遥遥领先,平均房价6万/㎡,上海和北京平均4万元/㎡,深圳刚需客户是买不起深圳房的,都被挤压出去了。苏州和南京在过去一年中涨幅较大,均价甚至超过广州。

单纯比上海和深圳的房价,我认为上海的均价上升空间的**更大,深圳由于最高价没有拉开,所以它均价又相对较高,使得它目前短期内房价上升的压力较大,这也是为什么这段时间深圳市场相对冷清一点的原因。

有一半城市是外围涨得快,像北京、上海、郑州、武汉、广州这些城市,都是外围涨的快,北京外围涨67%,上海外交环涨了52%,这些是外围;也有中心城区,苏州、天津、南京、深圳,这些是中心涨的快。

深圳的高端市场是一点不用愁,中小板的暴发户体量很大都在深圳。但深圳的外围涨得慢,进去的还是**客,自用客是进不了的。

2016年是中国豪宅的元年,北京、上海、深圳三个城市的豪宅基本等于全国75%左右,而二线城市豪宅进入豪宅元年,它们数量虽然几十套到几百套,但却是相对过去爆发式增长。其三,5万/㎡的豪宅成交套数,93%的分布在深圳、上海、北京。二线城市做5万/㎡的豪宅要小心。深圳整个城市一年才卖5.6万套,结果5万/㎡的房子就有2万多套。

地王也是2016年最多,有354块地王。合肥最高,有32块地王。9月份地王最多,有64块地王,10月份有23块地王,因为政策和措施。9月因为资金特别多,资金链的宽松,最终反映出来的就是土地市场。

总价地王中中有6块百亿地王,城市分布非常分散。单价地王特别集中,上海就有9块地。

3、关于城市

一线城市的金额是比较高的,上海5000亿,北京4000亿,但是你别忘了北京旁边还有廊坊,北京加廊坊铁定超过5000亿,可能在5500亿左右,甚至比上海还多,上海可以加一些昆山、太仓,都是5500多亿。到了广州和佛山,佛山是1500亿,深圳排在第八,看上去比之前退步了,2500亿左右,但加上东莞、贵州,又是接近5000亿的市场,四大城市及周边,以它的客户为群体的主要周边市场加在一起是两万多亿。

50强企业对城市的集中度:上海第一,上海39个,天津是35个,北京34个,杭州也是34个,这些城市50强的企业比例非常高。当然也有一些我们没看好的城市也很高,比如说长沙,类似的城市还有无锡。当然在上海、北京、杭州这些城市,50强把这些城市做起来了。

城市的轨道交通建设的指标,我用已完成的里程数和在建里程数两个指标,上海北京都是最多的,在二线城市当中,重庆排在很前面,重庆已建成和在建的总数加在一起是第一位的,这么多的钱投进去了房价早晚得涨,快点去买,现在还在控制着。然后南京,南京已经涨起来了,南京排在第二,武汉排在第三位。

离婚率高的城市:上海、广州、北京的离婚率都超过50%,房价也一定高。

北上广州是永不落幕的城市,总量可能会减少,但成交规模还是会保持。南京天津,杭州和武汉。武汉的量大,南京限价,它的房价上升空间还有。天津除了雾霾其他的优势尤其是后发优势非常明显,那么多年被北京压制,未来空间大。杭州G20之后,进入新时代。但杭州也是个波动比较大的城市,因为外来的消费者很多,而且波动很大。

苏州、郑州、合肥、重庆、成都也是新崛起城市。重庆要把套内建筑面积变成整体建筑面积出售,意味着要涨价。比如说郑州是未来长期供应量比较大,成都就是太幸福了,大家吃喝玩乐的消费比例很高,不太愿意把钱都花在房子上面,每个城市都有每个城市的特点和风险。

一线周边的三四线城市都有机会;特色小镇也有机会,特别是有政策支撑,交通方便,自身产业特别好的小镇。海南未来可能有3-5年的发展空间,除非雾霾能够解决掉。

4、关于房企

万科、恒大、碧桂园三家加起来就是1万,未来如果三家房企都是1万亿的时候,他们将占据行业的30%。合生创展2004年曾经拿下中国第一,但后来就不想做第一了,但经营质量很不错。过去顺驰争第一,改成了融创的再爆发。

20强的增长幅度是最大的,这是中国房地产竞争最激烈的波段。50强的增长速度比100强还快。10强住宅超过20.73%。

强者恒强,100强今天已经不算强者,20强才叫强者,而前三强才叫最强者。比如万科占了6个热点城市的第一,七个城市第二。3个城市第三名。恒大碧桂园了不起是在三四线,在一线城市周边,单价都很低,还能做到3000亿,这也是巨大的了不起。今年2016年第一名和第12名的2727.4亿元。

未来房企的分化方向:其一,细分市场:华夏幸福,雅居乐,宝龙,朗诗,星河湾,甚至就做白领,细分市场其实不细,整个市场很大。其二,做区域市场,建业,滨江,融侨,金科。其三,退出市场:浙江广夏,海德股份,退出其实也是个不错的选择。

5、关于客户

目前80、70还是主力,年龄段不断在往年轻延伸,我们这里列了所有的城市,19岁以下,20到25岁,所有年龄段的比例都列了,每个城市的差异都大,在某些年龄段上面有一些差异,25岁到35岁是最集中的。

当年我们顾会长讲一句丈母娘是购房的主要原因,我们认为不是购房的主要原因,比例最高的是已婚未育的,最高的成都,最低的天津20%。

杭州三分之一是外力人购房,全国第一。成都三成以上也是外地客。杭州大叔买房多。

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